Réaffecter les bureaux en logements : une solution rentable et efficace énergétiquement
La transformation de bureaux excédentaires en logements s’impose comme une solution prometteuse face à deux tendances marquées du marché immobilier suisse : l’offre excédentaire de surfaces de bureaux et la pénurie de logements. Cette réaffectation présente des opportunités intéressantes, tout en soulevant certains défis architecturaux, juridiques et financiers.
Un contexte favorable à la reconversion
Plusieurs facteurs expliquent l’intérêt croissant pour la transformation de bureaux en logements :
- L’essor du télétravail et du partage d’espaces réduit les besoins en surfaces de bureaux. Les entreprises pourraient économiser jusqu’à 20% de surface, voire 50% avec une coordination optimale.
- À l’inverse, on observe une pénurie marquée de logements, en particulier dans les grandes villes. Un déficit de 35 000 logements est prévu d’ici fin 2024 en Suisse.
- Le nombre de permis de construire pour de nouveaux logements est au plus bas depuis 2012.
Cette situation crée un terrain propice à la reconversion de bureaux en appartements, permettant de valoriser le bâti existant tout en répondant à la demande de logements.
Défis juridiques et architecturaux
La réaffectation de bureaux en logements se heurte cependant à certains obstacles :
Cadre légal rigide
Les changements d’affectation sont souvent limités par des contraintes de zonage. Dans les zones de travail, commerciales et industrielles, l’usage résidentiel est généralement interdit. Une plus grande flexibilité juridique sera nécessaire pour faciliter ces transformations.
Adaptations architecturales
Tous les immeubles de bureaux ne se prêtent pas à une reconversion en logements. Certains critères sont essentiels :
- Une profondeur de bâtiment ne dépassant pas 20 mètres
- Un éclairage naturel suffisant (proportion adéquate de fenêtres)
- Des accès adaptables à un usage résidentiel
- Une hauteur sous plafond d’au moins 2,5 mètres
- La possibilité d’ajouter des espaces extérieurs privatifs
Optimisation énergétique : une opportunité à saisir
La transformation offre l’occasion d’améliorer significativement la performance énergétique du bâtiment :
- Identification des potentiels d’économie d’énergie
- Intégration d’énergies renouvelables
- Analyse du cycle de vie (ACV) et des coûts du cycle de vie (CCV)
- Définition de stratégies claires avec des objectifs concrets
Une approche interdisciplinaire est essentielle pour optimiser la performance énergétique, augmenter la valeur du bien et améliorer le confort des occupants.
Rentabilité : les facteurs clés
La viabilité économique d’un projet de reconversion dépend de plusieurs paramètres :
Coûts de transformation
Les réaffectations impliquant des interventions structurelles coûtent généralement entre 2500 et 4500 CHF/m² de surface utile principale. Les mesures statiques, parasismiques et de protection incendie, ainsi que la présence d’éventuels polluants, sont des facteurs de coûts importants.
Potentiel de rendement
Pour être rentable, un projet nécessite souvent une augmentation de loyer d’environ 100 CHF/m² par an. Cette différence de rendement n’est atteignable que dans certaines localisations privilégiées, notamment :
- La région lémanique
- Les communes au bord du lac des Quatre-Cantons
- La première ceinture de l’agglomération zurichoise
- Certains sites touristiques de premier plan
Attentes de rendement
Le rendement attendu pour les immeubles d’habitation est généralement inférieur d’environ 50 points de base à celui des immeubles commerciaux, en raison d’un profil de risque plus faible.
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